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Abitare In S.p.A.

09/08/2021 | Press release | Distributed by Public on 09/08/2021 09:41

Casa, domanda in aumento: slalom tra aiuti, bonus e mutui

Domande di prestiti per prima casa al 68%. Attese positive sulle vendite, ma molto dipende dal pacchetto giovani e dagli acquisti per investimento

Oggi il 68% delle richiese di mutuo su internet riguarda l'acquisto della prima casa. Una percentuale raddoppiata rispetto al 34% del terzo trimestre 2019, prima della pandemia. I dati raccolti dal portale Mutuionline - aggiornati al 31 agosto - certificano la crescente 'voglia di casa' da parte degli italiani, ma anche la difficoltà di trovare una risposta completa sul mercato: il peso della prima casa sulle erogazioni - pur nel contesto di un aumento dei finanziamenti - resta infatti di una decina di punti inferiore rispetto a quello della domanda.

Il trend delle ricerche online è uno dei segnali più interessanti del dinamismo del mercato immobiliare in vista dell'ultimo trimestre dell'anno. Anche il più recente sondaggio congiunturale di Bankitalia, condotto a giugno e luglio tra 1 .200 agenti immobiliari, ha rilevato «aspettative favorevoli per la prima volta negli ultimi due anni».

MUTUI PRIMA CASA, IL GAP TRA LE RICHIESTE E IL MERCATO

Ma per vedere se tutto ciò si tradurrà davvero in un maggior numero di acquisti di prime case bisognerà attendere i prossimi mesi. E valutare tra l'altro l'impatto dell'operazione 'casa ai giovani' lanciata dal Governo con il decreto Sostegni-bis e la reazione del sistema bancario. Fino al 30 giugno 2022, infatti, gli under 36 potranno contare su due misure:

- l'aumento della garanzia statale sul mutuo per chi riesce a ottenere un loan to value superiore all'80 per cento;

- l'esenzione dalle imposte sull'acquisto della casa (registro e ipocatastali, mentre l'Iva andrà versata ma sarà recuperabile).

MUTUI PRIMA CASA, L'IDENTIKIT

La variabile fiscale

Le novità sono in vigore dallo scorso 26 maggio e servirà tempo per vederne l'effetto sui rogiti. Le banche hanno appena messo a punto le offerte con i prestiti al 100% e, comunque, tra la ricerca dell'immobile e la firma dell'atto il passaggio non è immediato. Già ora, però, si vede un rafforzamento della domanda di mutui prima casa da parte dei giovani tra i 26 e i 35 anni (da cui arriva il 46% delle richieste).

Quanto la variabile dei finanziamenti sia importante lo dicono anche i dati dell'ufficio studi di Tecnocasa: quest'anno il 61,2% delle operazioni per l'acquisto di abitazione principale è accompagnato da un mutuo, rispetto al 57,5% del 2019. È un fatto, comunque, che la domanda di prima casa resta condizionata anche dalla situazione economica, e in particolare dal lavoro, soprattutto per i giovani.

Dai lavoratori atipici, ad esempio, arriva il 7,2% delle richieste, ma il peso in termini di erogato - sempre secondo Mutuionline - supera di poco l'un per cento. È meno volatile, invece, la domanda che arriva dalla grande liquidità in circolazione e che si traduce in acquisti di case per sostituzione o per investimento.

LA MOTIVAZIONE ALL'ACQUISTO, CITTÀ PER CITTÀ

Insomma, l'andamento del mercato nei prossimi mesi sarà il risultato dell'azione combinata di queste diverse forze.

Senza dimenticarne un'altra, sempre di natura fiscale, che può influenzare in modo consistente i costi legati all'acquisto: la vecchia agevolazione 'prima casa'. Secondo i dati del Consiglio nazionale del Notariato, nel 2020 le compravendite agevolate sono state 365.897, che corrispondono ai due terzi dei rogiti residenziali (una quota tutto sommato invariata rispetto all'anno pre-pandemia).

Ad esempio, su un'abitazione con una rendita catastale di 488,92 euro (la media nazionale) l'agevolazione 'prima casa' riduce l'imposta di registro da 5.544 a 1.129 euro, con un risparmio di 4.415 euro. E in caso di mutuo si aggiunge anche il risparmio sull'imposta sostitutiva (che passa dal 2% allo 0,25%).

Quanto vale il bonus

Che quello sull'acquisto della 'prima casa' sia un bonus pesante, lo dimostrano anche le ultime stime del «Rapporto annuale sulle spese fiscali»: la sola riduzione dell'imposta di registro vale 2,02 miliardi all'anno, cui si aggiungono 489 milioni di ipocatastali.

Per chi compra dal costruttore, poi, lo sconto è ancora più rilevante, perché l'Iva sul prezzo d'acquisto scende dal 10 al 4%: su 200mila euro, significa pagarne 8mila anziché 20mila.

Il guaio è che i criteri per ottenere questa agevolazione sono complessi e spesso oggetto di interpretazioni contrastanti tra giudici ed Entrate (si veda la pagina a fianco). Se però l'acquirente riesce a rientrare nei requisiti, potrebbe anche usare l'agevolazione per acquistare un immobile da destinare alla locazione.

Sempre secondo i Dati statistici notarili 2020, il 36% di chi sfrutta il bonus ha più di 45 anni.

Al di là dell'inquadramento fiscale, la composizione della domanda risente anche di fattori geografici, come si vede dagli ultimi dati di Nomisma sui 26 centri maggiori. Se a Milano, Firenze e Venezia gli acquisti per investimento sono rimasti nell'ordine del 20% sul totale anche nel 2020 con la pandemia, a Livorno invece le prime case per abitazione fanno oltre il 90% del mercato.

E anche nelle altre città, dove non ci sono spinte turistiche che offrono rendimenti immediati, la prima casa copre, in genere. tra il 70 e l'80 per cento di tutte le operazioni.

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