7 asiaa ensiasunnon ostajaa hämmentävää asiaa – nämä askarruttavat asuntokaupan aloittelijoita‍

Juuri nyt on asuntomarkkinoilla monelle ensiasunnon ostajalle kiinnostava markkinatilanne. Asuntokauppa on käynyt viime ajat vaisusti, ja asuntojen hinnat ovat laskeneet. Tästä on eniten hyötyä sellaiselle ostajalle, joka harkitsee ensimmäisen asuntonsa ostamista.

- Nyt on todennäköisesti hyvä hetki lähteä markkinoille. Asuntojen hinnat ovat tulleet alas ja kohteita on hyvin tarjolla. Kilpailu kohteista ei ole nyt kovaa. Juuri tällaisina aikoina on hyvä lähteä asuntomarkkinoille, OP Ryhmän senioriekonomisti Joona Widgrén sanoo.

OP Ryhmän ekonomistit arvioivat, että asuntojen suurin hintalasku on nyt nähty, ja loppuvuonna hinnat voivat jo nousta. Myös asuntolainan korkojen odotetaan laskevan loppuvuonna.

Mutta mitä ne korot siis ovat, kuinka asuntolainan korko valitaan ja miten asuntolainaa edes haetaan? Näihin kysymyksiin vastattiin OP Ryhmän ensiasunnon ostajan webinaarissa‍.

Miksi ostaa oma asunto?

Oman asunnon ostaminen voi mietityttää aiempaa enemmän, sillä asuntolainan korot ovat nousseet. Julkisuudessa on kerrottu, kuinka paljon asuntolainan kuukausierät ovat nousseet ja joissain tapauksissa vuokralla asuminen voi tällä hetkellä olla omistusasumista halvempaa. Miksi siis edes ostaa omaa asuntoa eikä pysyä vuokralla?

- Asunto on pitkäaikainen hankinta ja pitkässä juoksussa asiaa tarkasteltaessa omistusasuminen todennäköisesti tulee vuokraamista halvemmaksi, toteaa Widgrén.

Kustannuksia vertaillessa ei myöskään kannata laskea koko asuntolainan kuukausilyhennystä kuluksi samalla tavalla kuin vuokraa.

- Omassa asunnossa asuessaan säästää koko ajan itselleen ja kerryttää omaa varallisuuttaan ikään kuin huomaamatta lainaa lyhentämällä. Vuokran maksaminen taas kartuttaa lähinnä vuokranantajan varallisuutta, sanoo asiakkuuspäällikkö Sanna Savusalo OP Uusimaasta.

Omassa asunnossa on myös eri tavalla vapautta ja vakautta kuin vuokralla asuessa.

- Omasta kodistaan saa tehdä oman näköisen, vuokra-asunnossa muokkausmahdollisuudet ovat rajattuja. Vuokranantajan oma taloudellinen tilanne voi aina muuttua, ja hän voi esimerkiksi joutua myymään asunnon tai ottamaan sen omaan käyttöönsä.

Vuokra-asumisesta puhutaan usein joustavana, mutta jouston mahdollisuuksia on myös omistusasujalla.

- Omistusasunnossa on mahdollista saada kuukausikustannuksiin joustoa, kuten lyhennysvapaata esimerkiksi vanhempainvapaan ajaksi, jolloin lainasta maksetaan vain korkoa. Vuokrassa tällaista jouston mahdollisuutta ei yleensä ole, asiakkuuspäällikkö Juulia Koro OP Tampereelta sanoo.

Mistä lähteä liikkeelle?

Hyvin harva pystyy ostamaan ensiasunnon säästöillä tai perintörahoilla. Useimmat tarvitsevat ensimmäisen asunnon ostamiseen asuntolainaa. Sen hakeminen kannattaa aloittaa perehtymällä tarkasti omaan taloudelliseen tilanteeseen.

- Kannattaa ensin kartoittaa, mistä kaikesta omat tulot koostuvat ja toisaalta mitä säännöllisiä, kiinteitä menoja itsellä on. Näin voi alustavasti hahmotella, kuinka paljon asumiseen voisi omista tuloista mennä, jotta rahaa jää muihinkin menoihin ja mielellään hiemaan myös säästöön, OP Tampereen Koro sanoo.

Taloudenpidon hahmottamiseen on myös erilaisia valmiita digitaalisia työkaluja. OP-mobiilissa esimerkiksi Talouden tasapaino -työkalun avulla jokainen voi luokitella omia tulojaan ja menojaan haluamiinsa luokkiin.

Kun oman talouden peruskartoitus on tehty, voi esimerkiksi lainalaskurin‍ avulla selvittää, minkälainen kuukausierä eri lainamäärillä, laina-ajoilla ja korkotasoilla lainalle muodostuisi.

Kannattaako edes hakea - saanko minä asuntolainaa?

Moni pohdiskelee pitkään, voiko omassa elämäntilanteessa edes saada asuntolainaa. Eli voiko asuntolainaa saada, jos on opintolainaa, jos tekee määräaikaista työtä tai on esimerkiksi yrittäjä.

Mikään edellä mainitusta ei suoraan estä lainan saantia, sillä jokaisen elämäntilanne on erilainen. Yksityiskohtaisiin kysymyksiin on vaikea vastata yleisellä tasolla, sillä jokainen lainaneuvottelu lähtee aina liikkeelle asiakkaan yksilöllisestä tilanteesta ja siksi lainansaantimahdollisuuksia ei kannata miettiä loputtomiin yksin.

- Mitä aikaisemmassa vaiheessa tullaan neuvottelemaan meidän pakeillemme, sitä parempi. Silloin ei tarvitse pohtia turhia pelkoja, kun voi keskustella asiat läpi osaavan henkilön kanssa. Kannattaa siis ihan rohkeasti vain laittaa lainahakemus pankille. Sitä kautta pääsemme kartoittamaan asiakkaan tilannetta ja etsimään yhdessä sopivia ratkaisuja, OP Tampereen Juulia Koro sanoo.

Asuntolainahakemus kannattaa tehdä verkossa‍, josta hakemukseen voi parhaimmillaan saada alustavan vastauksen saman tien.

- Lainahakemus on helppo tehdä, eikä hakemuksen täyttäminen vie verkossa pitkään. Hakemuksella kysytään tulo- ja menotiedot sekä nykyisten lainojen, kuten esimerkiksi opintolainan, määrä ja olemassa olevat säästöt.

Lainahakemuksen tekeminen ei sido asiakasta mihinkään, ja se on vasta asuntolainaneuvottelun ensimmäinen vaihe.

- Kun hakemus on tehty, se tulee pankkiin, ja pankista ollaan asiakkaaseen yhteydessä ja sovitaan lainaneuvottelu. Neuvotteluissa käydään tarkemmin kunkin asiakkaan tilanteen yksityiskohdat läpi, ja neuvotteluiden kautta saa myös lopullisen lainatarjouksen, OP Uusimaan Savusalo sanoo.

Lainatarjouksen saaminen ei tarkoita, että laina on pakko ottaa. Lainatarjous on voimassa kolme kuukautta.

- Ellei asuntoa ole löytynyt kolmessa kuukaudessa, voidaan lainatarjous uusia. Lainatarjous ei maksa asiakkaalle mitään, eikä se sido asiakasta mihinkään, Savusalo sanoo.

Mikä olisi sopiva lainamäärä?

Ensimmäiseksi asunnoksi hankitaan nykyisin usein hieman tilavampi asunto, jopa kolmio‍. Kun asunnon ostaminen kiinnostaa, kannattaa aikaa käyttää asuntoilmoitusten lukemiseen ja asuntonäytöissä käymiseen. Se, millaiseen asuntoon voi itse saada lainaa ja miten paljon sitä voi saada, selviää lainaneuvottelujen kautta.

- Pankista kerromme, paljonko lainaa on mahdollista saada, mutta aina voi ottaa myös pienemmän lainan. On tärkeää pystyä myös säästämään yllättäviä menoja varten asuntolainan maksamisen ohessa. Jokainen tietää itse kuitenkin parhaiten, mikä on sellainen summa, jota pystyy kuukausittain maksamaan, Koro sanoo.

Asuntolainaan olisi nyrkkisääntönä hyvä kulua enintään kolmannes kuukausittaisista nettotuloista, ettei oma talous menisi liian tiukalle.

- Säästämistä kannattaa jatkaa asuntolainan maksamisen ohessa. Aina voi tulla yllättäviä menoja. Jos jääkaappi hajoaa, ei omistusasuja voikaan enää soittaa vuokranantajalle, vaan kaappi pitää korjauttaa itse, Koro sanoo.

Kunkin asiakkaan saaman asuntolainan määrä riippuu monesta asiasta; asiakkaan tuloista, menoista, hänen muista lainoistaan, säästöistään ja vakuuksistaan.

Vakuus, takaus ja omarahoitusosuus: mitä ne tarkoittavat?

Monelle vakuus voi olla outo termi. Vakuus‍ on ikään kuin takaus, jonka lainaa hakeva asiakas antaa pankille varmistukseksi lainan takaisinmaksusta.

- Asuntolainan vakuutena toimii yleensä se ostettava asunto, tarkemmin 70 prosenttia ostettavan asunnon kauppahinnasta. Lopulle 30 prosentin osuudelle tarvitaan sitten omia säästöjä ja lisävakuuksia.

Vakuutena voivat toimia asunto-osakkeiden ja kiinteistöjen lisäksi esimerkiksi rahastosäästöt, metsäomaisuus tai tilillä olevat säästöt. Ellei lisävakuuksia ole, on vaihtoehtona olemassa erilaiset maksulliset takaukset‍.

Pääsääntöisesti asuntoa varten tulee kerätä jonkin verran säästöjä. Näiden säästöjen osuutta asunnon kauppahinnasta nimitetään omarahoitusosuudeksi. Sääntelystä tuleva lainakatto on ensiasunnon ostajilla 95 prosenttia, mikä tarkoittaa että 5 prosenttia asunnon hinnasta on katettava säästöillä tai muilla vakuuksilla. ASP-lainaa hyödynnettäessä omarahoitusosuus on 10 prosenttia asunnon kauppahinnasta.

- ASP tulee sanoista asuntosäästöpalkkio, ja se on järjestelmä, jolla valtio tukee ensimmäisen omistusasunnon hankinnassa, Savusalo kertoo.

ASP-lainassa on useita hyödyllisiä ominaisuuksia, kuten maksuton valtiontakaus‍ ja valtion korkotuki. Huhtikuussa tapahtuneiden muutosten myötä ASP-lainaa voi nyt saada aiempaa enemmän ja mikäli lainaa tarvitsee yli enimmäismäärän, voi lisäksi hakea ASP-lisälainaa.

Jotta ASP-lainan voi saada, on täytynyt säästää ASP-tilille. ASP-tilin voi avata 15-44-vuotiaana, ja pääsääntöisesti sille pitäisi säästää vähintään 2 vuotta ja 10 prosenttia asunnon hankintahinnasta. ASP-lainaan tulee ensimmäiselle kymmenelle vuodelle valtion korkotuki. Kun ASP-lainan kokonaiskorko ylittää 3,8 prosenttia, valtio maksaa 70 prosenttia tämän ylittävistä korkokuluista.

Mikä ihmeen pitkä tai lyhyt korko?

Asuntolainaan liittyvät myös käsitteet korko ja marginaali.

- Asuntolainan kokonaiskorko koostuu viitekorosta ja marginaalista, joka on pankin palkkio lainasta. Marginaali määritetään asiakaskohtaisesti. Viitekorko tarkoittaa sitä korkoa, johon asuntolaina sidotaan, ja sen asiakas valitsee itse muutamista erilaisista vaihtoehdoista, OP Tampereen Koro sanoo.

Erilaisiin korkovaihtoehtoihin on hyvä perehtyä jo ennen lainaneuvotteluja, vaikka niissä korkoasiat käydäänkin tarkasti läpi.

Ennen lainaneuvotteluja kannattaa miettiä, mikä itselle olisi tärkeintä asuntolainan maksussa. Jos on valmis kestämään epävarmuutta ja muutoksia lainan maksuohjelmassa, on vaihtuva viitekorko sopiva vaihtoehto. Mitä lyhyemmän koron valitsee sitä enemmän tuleviin korkokustannuksiin ja maksuohjelmaan liittyy epävarmuutta. Mikäli toivoo ennakoitavuutta ja varmuutta lainan hoitoon, on tällöin todennäköisesti parempi vaihtoehto valita lainaan korkokatolla rajattu vaihtuva viitekorko tai jopa kokonaan lukittu kiinteä kokonaiskorko.

Suomessa yleisin viitekorko on pitkään ollut 12 kuukauden euribor, jossa korko tarkistetaan nimen mukaisesti kerran vuodessa.

- Valintaa tehdessä kannattaa miettiä, kuinka paljon on valmis sietämään asuntolainan korkojen heilahtelua. Jos lainassa on vaihtuva korko, heilahtelu vaikuttaa asiakkaan maksamaan kuukausierään. Eli esimerkiksi kolmen kuukauden euriborissa korko vaihtuu kolmen kuukauden välein vallitsevan korkotason mukaiseksi, Koro sanoo.

Entä jos asuntolaina jää saamatta?

Asunnon ostamista suunnitellessa voi joskus käydä niinkin, että hakemaansa asuntolainaa ei saakaan.

- Siinä kohtaa tietenkin juttelemme asiakkaan kanssa siitä, mikä tässä kohtaa on syynä siihen, ettei juuri tätä haettua asuntolainaa voida myöntää, OP Uusimaan Savusalo sanoo.

Syitä voi olla hyvin monenlaisia. Ehkä säästöjä on vielä kertynyt liian vähän, tulot eivät ole vielä vakiintuneet tai haaveasunnoksi on valikoitunut hiukan liian kallis kohde. Kun asiakkaan tilanne muuttuu, voi lainaa hakea uudestaan.

- Usein asiakas pystyy hiukan muuttamaan tilannettaan, etsimään esimerkiksi toisenlaista työtä tai kerryttämään säästöjä. Lainaa voi hakea uudestaan heti kun tilanne on muuttunut, eli jos vaikka työsuhde vakinaistetaan. Määräaikaisuus ei edes välttämättä ole lainan saamisen este, sillä esimerkiksi hoitoalalla töitä kyllä riittää. Mahdollisen hylkäyksen syyt käydään asiakkaan kanssa läpi, eikä hylätty asuntolainahakemus estä lainan saamista myöhemmin.

Tärkeintä on sekä OP Uusimaan Savusalon että OP Tampereen Koron mukaan uskaltaa unelmoida omasta asunnosta.

- Kannattaa pikkuhiljaa kasvattaa rohkeutta lähteä toteuttamaan unelmaa ensimmäisestä asunnosta, Savusalo sanoo.

Pankki kyllä ottaa huomioon sen, jos asialla on ensimmäistä kertaa, eivätkä kaikki lainaneuvottelujen kiemurat ole vielä selvinneet.

- Me olemme pankissa silloin avuksi ja mielellämme vastaamme kysymyksiin ja kertaamme asioita. Meidän tarkoituksemme on löytää vastauksia kysyjille, Koro sanoo.

Ensiasunnon ostajan muistilista

Lue myös

• Julia ja Valtteri ostivat ensiasuntonsa harkiten: "Oma koti tarkoittaa mahdollisuutta ajatella elämää pidemmälle"‍
• Näin varallisuus kertyy omassa asunnossa verrattuna vuokralla asumiseen‍
• Erilaiset myyntihinnat ja vastikkeet: Mistä tietää, kuinka paljon asuminen todella maksaa?‍
• Uusi koti kiikarissa? Tarkasta nämä seikat asuntonäytöllä‍

• Koti
• Ensiasunto
• Asuntokauppa
• Asuntolaina
• Nuori