Effet de la hausse des taux d’intérêt sur la construction de logements

Office fédéral du logement

Berne, 25.04.2024 - Quelles sont les répercussions du niveau des taux d'intérêt sur le marché du logement et l'activité de construction ? C'est la question à laquelle l'étude « Hausse des taux d'intérêt : effets sur la construction et les prix des logements » s'attache à répondre, en livrant une analyse théorique des liens déterminants entre le niveau des taux d'intérêt et le marché de la construction et de l'immobilier. L'étude, mandatée par l'Office fédéral du logement (OFL), a été réalisée par la société de conseil spécialisée dans les ques-tions immobilières Wüest Partner.

L'activité de construction, le niveau des loyers ainsi que les prix de l'immobilier et des terrains à bâtir sont étroitement liés. L'étude s'attache à éclairer la manière dont l'adaptation des taux d'intérêt se répercute sur la construction à neuf de logements et livre une analyse théorique accompagnée d'exemples de calcul montrant les conséquences directes et indirectes d'une hausse des taux d'intérêt sur le marché de l'immobilier.

Pour le marché de la construction et de l'immobilier, les valeurs déterminantes sont les taux directeurs, les rendements des obligations de la Confédération ainsi que les taux hypothécaires. Après plusieurs années de taux négatifs, ces trois valeurs ont enregistré une augmentation relativement forte et plutôt inattendue entre 2021 et 2023. Entre juin 2022 et juin 2023, la Banque nationale suisse (BNS) a porté le taux directeur de -0,75 % à 1,75 %. L'adaptation des taux d'intérêt déclenche sur le marché de l'immobilier et du logement des processus pouvant durer plusieurs années.

En règle générale, les hausses de taux d'intérêt ont des retombées négatives sur l'activité de construction. Elles accroissent les coûts de financement et modèrent les prix de l'immobilier, ce qui provoque une baisse de l'activité de construction à neuf et, partant, ralentit la croissance du parc immobilier. Ces effets ne se traduisent pas encore de manière très visible dans les dernières données, compte tenu du délai nécessaire à leur actualisation, mais sont déjà observables sur le terrain, selon les experts et expertes.

Un rebond à moyen terme de la construction de logements
Le ralentissement de la croissance entraîne une baisse du prix des terrains à bâtir, ce qui rend la construction à nouveau plus rentable à moyen terme. Cette évolution est déjà amorcée ; en effet, les données disponibles pour la Suisse indiquent que le prix des terrains à bâtir a baissé tout récemment.

La hausse des taux hypothécaires tire en outre les revenus locatifs vers le haut par l'intermédiaire du taux d'intérêt de référence, ce qui peut avoir un effet stimulant sur les prix de l'immobilier et donc se répercuter sur l'activité de construction. La concomitance d'une baisse continuelle du taux de vacance et d'une augmentation des loyers accroît l'intérêt économique à bâtir des logements supplémentaires.

D'un point de vue théorique, le marché du logement se trouve dans une phase de transition déclenchée par la hausse des taux d'intérêt de 2022 et 2023, après laquelle il retournera à un nouvel équilibre. Cet équilibre retrouvé se traduira par une recrudescence de l'activité de construction par rapport à la phase de transition actuelle, sans pour autant que celle-ci atteigne son niveau d'avant la hausse des taux d'intérêt.

Outre les changements des taux d'intérêt, plusieurs autres facteurs, qui ont parfois des effets antagonistes, influent sur le marché de la construction et de l'immobilier. Le relèvement des taux d'intérêt en 2022 s'est par exemple accompagné d'un fort renchérissement des prix de la construction. D'autres facteurs, comme une forte immigration ou la disponibilité effective des terrains à bâtir, peuvent également entrer en ligne de compte.

L'étude conclut que l'activité de construction en Suisse repartira à la hausse à moyen terme, d'autant plus que les taux d'intérêt sont actuellement bas en comparaison historique et que la BNS a déjà abaissé son taux directeur en le ramenant de 1,75 % à 1,5 %. Par ailleurs, l'augmentation continue de la demande de logements favorise également une reprise de la construction.

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